目录

　　第一章总则

　　第二章业主、业主大会与业主委员会

　　第三章物业服务企业

　　第四章前期物业管理

　　第五章物业管理服务

　　第六章物业使用与维护

　　第七章监督管理

　　第八章法律责任

　　第九章附则

　　1

　　一是针对业主自治组织成立难问题，对降低申请筹备业主大会门槛、明确经费保障和强化政府及其部门责任作出规范。《条例》规定：“物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，三十户以上业主或者占业主总人数百分之五以上的业主可以向街道办事处、乡（镇）人民政府提出筹备业主大会的书面申请。”

　　2

　　二是针对业主自治组织运行难问题，对业主大会召开、征求意见和投票表决形式多样化以及业主委员会工作经费作出规范。《条例》规定：“物业管理区域内业主超过三百户的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议”“业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加，也可以通过电子通信、互联网等渠道实名参加讨论和表决。”“业主大会、业主委员会工作经费由全体业主分摊。有公共收益的，工作经费可以在收益中列支。”

　　3

　　三是针对物业服务企业擅自弃管物业现象，对业主大会、建设单位与物业服务企业约定履约保证金作出规范。《条例》规定：“物业服务合同（含前期物业服务合同）可以约定物业服务履约保证金。物业服务履约保证金主要用于物业服务企业擅自退出、终止物业服务后，业主大会或者建设单位选聘新的物业服务企业前，物业管理区域内基本生活秩序的维护。”

　　4

　　四是针对物业服务成本变化与物业服务收费不能协同调整等问题，对物业服务收费原则和适时调整物业服务企业收费标准作出规范。《条例》规定：“除别墅外的住宅小区前期物业服务收费和保障性住房物业服务收费，实行政府指导价，由市、县（区）价格主管部门会同房产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，依法制定相应的等级基准价及其浮动幅度，并向社会公布。物业服务收费等级基准价应当根据社会平均成本变动情况，每三年进行重新测算调整。住宅小区成立业主大会的，物业服务价格由业主大会与物业服务企业约定。”

　　5

　　五是明确物业禁止行为，对于禁止住宅小区“双违”等行为及其法律责任作出规范。比如，《条例》针对擅自“宅改商”现象，明确禁止“未经有利害关系的业主同意或者违反法律、法规以及管理规约，擅自将住宅改变为经营性用房，从事快递点、超市、网吧、饭店等各类经营活动”的行为。同时，对“以停放车辆等方式阻塞主要道路或者出入口，扰乱物业管理区域公共秩序”“违规养犬”等行为也作出了禁止性规定。相应地，《条例》规定了违反物业禁止行为的法律责任。

　　6

　　六是针对住宅小区机动车停车管理矛盾纠纷突出的问题，对住宅小区停车管理及车位所有权、使用权、管理权和收益归属等作出规范。《条例》规定：“物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车库、车位所有权和使用权归属，由建设单位与物业买受人通过出售、附赠或者出租等方式约定，并优先满足业主的停车需求。”“占用业主共有的道路或者其他场地增设车位，须征得业主大会同意，并确保消防通道和道路畅通。增设的车位归全体业主所有。”

　　7

　　七是针对住宅专项维修资金使用难、使用程序公众知晓度低等问题，对住宅专维资金的管理主体、使用原则和程序以及应急维修等作出规范。《条例》规定：“业主大会决定自行管理住宅专项维修资金的，应当按照国家、省、市有关规定，建立住宅专项维修资金管理制度，明确专户管理银行，开立资金专户，委托具有相应管理资质和专业素质的账目管理单位以及人员进行管理，并接受房产行政主管部门和住宅专项维修资金管理机构的指导和监督。”同时，《条例》规定，物业保修期满后，发生屋面、外墙损坏、渗漏严重、楼体外立面有脱落危险、电梯存在重大安全隐患等危及房屋安全和人身财产安全的7种紧急情形的，“物业服务企业、业主委员会应当先行采取应急措施，经街道办事处、乡（镇）人民政府确认后，向住宅专项维修资金管理机构书面提出应急维修资金使用申请”“住宅专项维修资金管理机构应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起两个工作日内完成审核。”

　　8

　　八是针对利用物业共用部位、共用设施刊登广告等经营收益归属和用途普遍不公开，业主的权益无法得到保障的问题，对物业管理区域公共收益的归属、用途及其监督作出规范。《条例》规定：物业服务企业应当公示“接受委托经营的物业共用部位、共用设施设备所得收益和支出情况”；前期物业服务合同“应当载明利用共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算以及分配办法”；“住宅专项维修资金的利息等增值收益归业主所有，定期转入住宅专项维修资金滚存使用。 ”

　　9

　　九是针对物业管理部门职能分工不明确、管理机制不理顺的问题，对我市物业管理体系、相关部门管理职责、工作考核和法律责任作出规范。《条例》规定：“本市建立市、县、乡三级物业管理工作体系，按照属地管理原则开展相关工作。市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。县（区）房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”“市、县（区）人民政府应当建立和完善物业管理工作综合考核制度，定期对物业管理工作进行监督检查，并纳入年度目标责任考核。”

　　10

　　十是对房产行政主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府和其他有关部门及其工作人员的具体职责分工以及行政责任作出了具体规定。

　　市民关注的这些问题，有了答案

　　1

　　问：业主对物业公司服务不满意，业主委员会有权利解聘和招聘物业服务企业吗？

　　答：按照《物业管理条例》规定，解聘和招聘物业服务企业需召开该小区业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，才能解聘和招聘物业服务企业。没有召开业主大会，业主委员会没有权利解聘和招聘物业服务企业。如该小区没有成立业主委员会，按照《业主大会和业主委员会指导规则》，居委会代行业主委员会职责，由居委会召开该小区业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，解聘和招聘物业服务企业。

　　2

　　问：《秦皇岛市物业管理条例》实施后，如何加强对物业服务企业的监管？

　　答：2017年1月，国务院取消了对物业服务企业二级及其以下资质的认定，9月，取消了对物业服务企业一级资质的认定，从事物业管理就是说不在需要资质审批了。如何加强对物业服务企业的监管，《秦皇岛市物业管理条例》顺应国家行政审批制度改革的要求，通过引入物业服务企业及其项目负责人信用信息管理制度，转变政府对物业服务企业的监管思路，从资质管理向行为管理、信用信息管理转变，监管重点从对企业监管向对物业项目监管转变，从对企业主体的监管，向企业行为监管转变。通过对企业日常违规违约行为进行管理，对违规违约企业进行限制招投标、评优、资质升级、行政处罚，从而实现企业规范发展。

　　3

　　问：

　　物业管理事关千家万户，事关每一位生活在秦皇岛的人，请问《秦皇岛市物业管理条例（草案）》在起草过程中法制办是如何进行审查把关的？

　　答：地方立法，市政府是项目提案人，市政府法制办作为负责本市法制工作事务的市政府直属机构，在地方立法中主要负责立法项目征集，政府规章立项，地方性法规草案、政府规章的审查、征求意见、修改完善及提请市政府常务会议审议等一系列工作。

　　立法项目经过政府有关部门的起草、加工后，必须经过法制办的审核把关才能进入提交市政府常务会议研究讨论的程序。

　　法制办对立法项目的审查是全方位的。具体到对于《秦皇岛市物业管理条例（草案）》审查，主要包括以下四个方面：

　　首先，进行合法性审查。地方立法，合法是底线、是最基本的要求。合法性审查，即审查立法草案是不是与宪法、法律、行政法规和本省的地方性法规等上位法存在抵触、冲突和矛盾，特别是在涉及有关刑事责任的设定，有关行政处罚、行政许可、行政强制的设立等方面，必须准确领会上位法原意，严格遵循相关规定，不可设定超出法定权限的条款，从而保证依法立法，切实守住法律的底线。物业管理更多涉及民事法律关系，法制办对主要章节涉及的法律关系进行了逐一梳理分析，其中仅业主一章，就涉及十二种法律关系，在审查中，我们对每一种法律关系主体权利义务的规定，都进行了认真的比对，周全的考量，均做到了言必有据，没有相应法律规范的，遵从公序良俗。

　　二是坚持落实社会主义核心价值观。把保障社会公平正义作为立法的根本出发点和落脚点。古人讲：“立善法于天下，则天下治；立善法于一国，则一国治。”法律法规具有鲜明价值导向，只有充分体现社会主义核心价值观的要求，才能为人们所认可和遵从。工作中，我们坚持把社会主义核心价值观作为基本原则来指导立法工作，提高立法质量。与此同时，我们也有意识地将社会主义核心价值观的要求转化为具有可操作性的法律规定，促进社会主义核心价值观由观念层面向制度层面转变。比如，我们在《条例（草案）》中规定了“业主应当履行交费义务”的内容。对于业主欠交物业服务费用或者公共水电分摊费用的，明确了救济途径，包括“上门催交”、“在物业管理区域内显著位置公布”等形式。同时规定，“可以通过申请人民法院强制执行并按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案”。这些都是社会主义核心价值观的具体体现。

　　三是坚持问题导向。2016年12月初，法制办收到市房管局起草的《条例（草案）》送审稿后，立即启动了审查程序，结合前期立法督导调研发现的问题，如物业服务质量不高；对物业服务企业及业委会缺乏有效监管；物业管理矛盾纠纷解决机制不完善；开发商遗留问题突出；老旧小区物业管理缺失，等等，进行认真分析，力求在立法中加以解决。在此基础上，我们组织开展了三次全面征求意见工作，通过发送征求意见函、网上公开征求意见、召开不同层面代表座谈会、现场调研、召开听证会、论证会等多种方式，进一步征求意见，深入研究讨论。每一次征求意见后，我们都与房管部门共同逐章节、逐字句进行反复推敲研究、斟酌修改立法草案。对所有反馈意见均予以回复，不采纳的，说明理由。通过发现问题、解决问题，切实做到了“接地气、管真事、真管事”，使现实中存在的很多矛盾和问题都在我们的立法中给出了解决的答案。

　　四是注重立法的可操作性。法律的生命全在于实施。国有国法，家有家规。地方立法更要考虑实施效果。在对《条例（草案）》审查过程中，我们坚持便捷高效可操作的原则，明确政府及部门管理责任，明确提供公共服务职能的企业单位责任。关于法律责任一章，充分考虑了前面各章关于行为模式的规定，确保责任与义务的统一。同时，根据立法法有关规定，上位法有规定的，尽量不重复，确需设定行政处罚的，严格遵循立法权限规定。这样，有力的保证了《物业管理条例》能落地、生效、实用。

　　总之，《秦皇岛市物业管理条例》是我市自2015年获得地方立法权以来，极其重要的一部地方性法规，涉及千家万户，与我们每一位市民利益攸关，百姓热切关注，领导高度重视。在《条例》立法过程中，市政府法制办的同志倾注了大量心血和精力，进行了全方位的严格审查把关，顺利通过市政府常务会审议，向市人大常委会提交了一部比较成熟的地方性法规草案。

Tags：物业管理   业主   立法   条例