商业用地建独栋别墅 裕田中国秦皇岛威尼斯水城项目违规预售

　　黄永旭，童海华

　　端午假期，秦皇岛像往常的节假日一般再次热闹起来，车水马龙，人潮涌动。游客们的热情似乎也感染了购房者，在位于北戴河新区威尼斯水城项目接待中心，众多前来咨询看房的购房者让原本较小的临时售楼处更显拥挤。

　　“预售证还没拿到，现在是认购期间，做个‘5万元抵10万元’的优惠，就可以排上号了，就有优先选房的权利。”威尼斯水城项目的一位置业顾问如是介绍。

　　据介绍，威尼斯水城项目位于北戴河新区黄金海岸中段，规划为秦皇岛奥特莱斯项目康养度假用房区。因其定位奥特莱斯世界名牌折扣城配套住宅的天然优势，自秦皇岛奥特莱斯在新区立项以来就备受市场关注，而“预计7月开盘”的消息，进一步催化了购房者的热情。

　　近日，《中国经营报》记者在走访中了解到，除了提前认筹可以优先选房，该项目还以“不限购、不限贷”“5万元抵10万元、12万元抵24万元”“全款9折”“容积率0.6”等作为卖点扩大宣传。置业顾问表示，部分优惠仅限于开盘之前，开盘之后将不再继续实行。

　　为此，记者致电北戴河新区规划建设局房产科，一位工作人员直言，该项目尚未办理预售许可证，其认筹排号是违规行为。

　　认筹排号违规预售

　　威尼斯水城项目位于秦皇岛市北戴河新区滨海新大道西侧，赤洋路南侧，属于北戴河奥特莱斯配套住宅项目。项目一期占地面积244亩，总建筑面积7.8万平方米，共规划建设208栋纯独栋墅院，容积率为0.69，绿化率36%。

　　在项目接待中心，置业顾问表示，项目售楼处主体建设已经完成，正在装修，预计半月后即可投入使用，别墅也已开工建设。记者来到项目施工现场看到，偌大的施工现场唯有一座封顶建筑，该建筑外围脚手架上仍有数名工人在高空作业，环视四周，多台推土机正在平整土地。经施工人员确认，该封顶建筑确为项目售楼处，不过别墅尚未开建，目前还在平整地基。

　　记者在走访中发现，该项目名为接待中心的临时售楼处未公示土地、建设相关证书信息，也未发现《商品房预售许可证》，前来咨询的购房者却人数众多。该置业顾问表示，预售证尚未取得，预计7月拿到，目前正在认筹排号。

　　关于认筹排号，该置业顾问详细介绍称，在认筹期间，共有3项优惠，分别为“5万元抵10万元”“12万元抵24万元”和“全款9折”。其中，“5万元抵10万元”是指，在开盘前，购房者交5万元认购金，即相当于排号，开盘后，具备优先选房资格，且已交的5万元认购金可直接充抵10万元房款，相当于总房款直接优惠5万元，“12万元抵24万元”同理优惠12万元。“全款9折”是指，全款认购，总房款打9折。此三项优惠均在开盘前有效，一旦开盘，将全部停止，不再继续实行。

　　随后，该置业顾问又举例说明了上述优惠，以该项目124平方米独栋别墅为例，原价约为255万元，若购房者全款认购，以上三种优惠消减之后，总房款约为215万元，直接优惠近40万元。若购房者选择贷款，认购仍可享受“5万元抵10万元”“12万元抵24万元”优惠，只不过折扣变为9.5折，贷款比例为50%，贷款期限为10年，贷款总额为107 万元，每月还款约为1.2万元。记者也向置业顾问询问了这些认筹金将会打入哪个公司的账户，但未获告知。

　　为此，记者致电秦皇岛市房产管理局，一位工作人员表示，政策规定没有预售证不允许买卖，该项目未获预售证即开始认购排号属于违规行为。购房者如遇到此类情况，可直接向房产管理局举报。

　　据《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”

　　此外，据《商品房销售管理办法》第二十二条规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。”

　　为核实相关事实，记者致电致函该项目开发商裕田中国发展有限公司（00313.HK，以下简称“裕田中国”）旗下子公司秦皇岛奥特莱斯置业有限公司，截至发稿前，尚未收到任何回复。

　　商业用地建208套独栋别墅

　　据裕田中国2012年年报显示，秦皇岛项目（含威尼斯水城）物业类型为住宅、商业，总占地面积为1077亩（717955.03平方米）。

　　在威尼斯水城项目接待中心，置业顾问表示，该项目是商业性质的旅游地产，产权为40年，以85~170平方米独栋别墅为主，共208套，每平方米单价从2.3万元到2.5万元不等，一期开盘约100套。而且，不限购也不限贷。

　　关于“不限购不限贷”，该置业顾问解释说，由于项目用地为商业性质，购房资质几乎没有门槛，不需本地户口也不需缴纳社保，购买套数也不存在限制。在贷款方面，按规定商业产品首付五成，其余支持公积金贷款和商业贷款，贷款期限为10年。

　　记者查阅资料获悉，2012年1月14日《秦皇岛市昌黎县国土资源局国有土地使用权招拍挂出让成交公示》显示，编号为昌土（2011）24号、25号、26号、27号的4宗地块挂牌出让予秦皇岛奥特莱斯置业有限公司，出让年限为40年，土地用途为住宿餐饮用地，备注规划用途为旅游度假用地。

　　上述秦皇岛市房产管理局工作人员称，按规定商业用地不允许建设住宅项目，而别墅的性质即是住宅，因此，40年产权说明该项目严格意义上并非别墅，只是开发商打擦边球的一种宣传手段。

　　事实上，早在2003年，国土资源部发布的《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》中，就强调“停止别墅类用地的土地供应”，而且从政策延续性上来看，国家对别墅类用地的土地供应持续趋严。

　　据介绍，该项目容积率仅为0.6左右，且开发商承诺购买别墅，可以按接近1∶1的面积赠送院子。由于项目为独栋别墅，即不存在公摊面积，所以“120平方米的别墅，（面积）就相当于170平方米的高层住宅”。

　　北戴河新区规划建设局房产科一名工作人员表示，该项目确为40年产权商业用地，开发商的承诺和宣传最终落地关键在于预售证的审批，“没有预售证，那些宣传都不要相信”。

　　除此之外，2012年国土资源部和国家发改委联合发布关于实施《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》的通知中，也明确规定住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）。

　　北京京润律师事务所张志同在接受《中国经营报》记者采访时表示，商业用地必须作为商业用途，建设别墅是违反土地法、规划法的，我国实行土地用途管制，国家规定的土地用途不能随意人为变更。别墅作为住宅而言，其使用权为70年，而商业用地建设别墅使用权则只有40年，使用权严重缩水。若商业用地建设为别墅项目，将来无法办理房产证。

　　张志同还表示，涉及违法开发建设的项目中，若涉及到擅自改变土地用途，违规用地问题，土地职能部门应当插手监管；若违法规划建设，则应由住建部门进行监管，行政机关都负有监督的职能。

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