一线城市土地、环境和交通资源有限，动辄几千万人口，已经达到甚至开始超过城市本身的承载能力。北上广深的城市功能疏散已经成为当地政府，甚至国家层面不得不面对的问题。城市功能疏散主要是指两方面：人口疏解和产业转移。这导致一线城市需求外溢势在必行。

最新土地规划明确要严控核心城市新增建设用地

2017年2月初，国务院印发《全国国土规划纲要（2016－2030年）》（以下简称《纲要》）。《纲要》明确指出：京津冀、珠三角、长三角区域核心城市严控新增建设用地，同时对于这三个地区的工业用地也要降低比例。可以预期，未来一线城市的土地资源会越来越稀缺，地价将越来越高，房企拿地越来越难。

表：一线城市通过招拍挂市场推出的建设用地面积(万㎡)

从近年一线城市土地供应也可以看出，北上广深的土地供应总体也呈逐年递减趋势。

北上广深积极疏散城市功能

一线城市已经开始，通过人口疏解以及产业转移，来缓解城市的环境、交通、基础设施压力。

从人口方面来看，一线城市严控人口总量，引导人口及房地产需求转移至一线周边区域。北上广深纷纷明确人口目标，提出了截止到2020年的人口目标，根据各个城市当前人口数量，未来北上广深人口增长有限，落户政策恐更加严格。

表：一线城市到2020年人口控制目标及政策

从产业方面来看，以北京为首，产业开始陆续向外转移，已经开始搬迁工业生产企业、批发市场，甚至有些餐饮企业也在被搬迁范围之内。

表：2016年北京清退的落后产业详细

除了清退落后产业，北京还计划产业转移至天津、河北等地，其中天津接科技、航空石家庄、服务秦皇岛、医疗曹妃甸。

加速京津冀、珠三角、长三角大都市圈形成

从城市发展路径的角度看，核心城市向城市群发展的趋势明确，国家积极打造京津冀、长三角、珠三角三大都市圈，以辐射带动周边城市，实现协同发展。

比如，上海积极推动与周边区域实现融合发展，未来将构建上海与苏州、无锡、南通、宁波、嘉兴、舟山等地区协同发展的上海大都市圈，形成90分钟交通出行圈，突出同城效应，有效引导人口向外疏散。

以及，大大大大今年的《政府工作报告》中提到，要推动内地与港澳深化合作，研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划，发挥港澳独特优势，提升在国家经济发展和对外开放中的地位与功能。届时，我们将不再叫“深圳市”，而叫“深圳都市区“，而深圳周边的莞惠也将与深圳形成良好的城市群分工。

针对外溢需求，房企纷纷在一线周边转投产业地产领域

截止2016年底，包括万科、碧桂园、绿地、首创、首开、华润、复星、远洋、融创、鲁能、金茂、星河、荣盛、金地、中天、佳兆业、卓越、新城等共计35家传统品牌房企正在转投产业地产领域。

表：各家房企产业地产情况梳理

碧桂园——在深耕三四线，拥抱一二线的战略指导下，环一线的城市加速布局，去年一年在临深的惠州布局超20个项目，不乏产业新城项目，比如碧桂园惠州科技小镇，集产业、研发、商务、旅游、居住、金融服务、生态文化于一体。

万科——把自己的未来定位为城市配套服务商。作为这一理念的践行之一，万科开发了北蔡的御河企业公馆项目。御河企业公馆项目定位于依托陆家嘴的中国金融小镇，拥有40000平方米的自持产业，引进超过50家金融公司，还将与上海创业基金会联合打造5000平方米的金融众创空间。除了产业园区的基础服务外，万科还提供部分增值服务。

华夏幸福——产业新城模式，紧跟国家“一带一路”战略，围绕核心城市，巩固夯实京津冀区域，快速布局长江经济带。固安产业园，在政府主导、企业化运作的背景下，公司在园区还未起步之时，即与政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由公司对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入园后的物业管理服务，政府仅提供行政方面的服务和管理，形成了典型成功模式，适逢产业经济成为主基调，获得了快速复制发展。

刚刚过去的两会，大大在报告中指出，扎实推进新型城镇化，支持中小城市和特色小城镇发展。预计2017年，以特色小镇、产业新城等为主的产业地产仍将成为新的增长点。

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